Rambler's Top100
Вернуться в дело


А82-8484/2011


27/2012-84014(1)


Арбитражный суд Ярославской области
150054, г. Ярославль, пр. Ленина, дом 28, тел. (4852) 67-31-30, факс 32-12-51
 
http://yaroslavl.arbitr.ru,  e-mail: dela@yaroslavl.arbitr.ru

ИМЕНЕМ   РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е


г. Ярославль          Дело №А82-8484/2011

28 сентября 2012 года

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Розовой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Клевакиной Л.Н., помощником судьи Брызгуновой  Н.Н.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Меркурий-Флот» (ОГРН 1037601003681, ИНН 7607025104)
к  Территориальному управлению  Федерального агентства  по управлению государственным имуществом в Ярославской области (ОГРН 1037600412662, ИНН 7604063599),
при участи третьих лиц без самостоятельных требований:
Хохловой  В.А.,  ИП Коновалова А.А., ООО «Волжская торговая компания»,  ООО «Ярэксперт»
о признании недействительным расчета арендной платы от 01.02.2011 к договору  аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с множественностью лиц на стороне  арендатора № 49-мл, заключенному  15 марта 2007 года между  Российской Федерацией, представленной  Территориальным управлением  Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ярославской области («Арендодатель»), и ООО «Меркурий-Флот» («Арендатор»),  и применении последствия  недействительности ничтожной сделки в виде признания действующим  размера арендной платы, применяемой  сторонами  по договору  аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с множественностью лиц на стороне арендатора  № 49-мл, заключенному  15 марта 2007г. между  Российской Федераций, представленной  Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ярославской области, и ООО  «Меркурий-Флот» до 01.2.2011 в размере 23,26руб. за 1 кв.м в год,   

при участии:

от истца - Быстров  А.В.-  представитель по доверенности от 15.07.2011,
от ответчика -  Комиссаров  А.П. -  ведущий специалист-эксперт отдела оценки, доверенность от  01.02.2012,  Соколова  Ю.И.-  ведущий специалист-эксперт отдела правового обеспечения по доверенности от  23.01.2012,
от третьего лица ООО «Ярэксперт» - Григорьева  Л.А.-  представитель  по доверенности от 30.03.2012,
от третьих лиц Хохловой  В.А.,  ИП Коновалова А.А., ООО «Волжская торговая компания»  - не явились,

установил:

           Общество с ограниченной ответственностью «Меркурий- Флот» (далее - ООО «Меркурий-Флот», Общество, истец) обратилось в суд с иском (уточненным в порядке ст.49 АПК РФ) к Территориальному управлению  Федерального агентства  по управлению государственным имуществом в Ярославской области о признании недействительным расчета арендной платы от 01.02.2011 к договору  аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с множественностью лиц на стороне  арендатора № 49-мл, заключенному  15 марта 2007 года между  Российской Федерацией, представленной  Территориальным управлением  Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ярославской области («Арендодатель»), и ООО «Меркурий-Флот» («Арендатор»),  и применении последствия  недействительности ничтожной сделки в виде признания действующим  размера арендной платы, применяемой  сторонами  по договору  аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с множественностью лиц на стороне арендатора  № 49-мл, заключенному  15 марта 2007г. между  Российской Федераций, представленной  Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ярославской области, и ООО  «Меркурий-Флот» до 01.2.2011 в размере 23,26руб. за 1 кв.м в год.   
           Судом к участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены Хохловой  В.А.,  ИП Коновалова А.А., ООО «Волжская торговая компания»,  ООО «Ярэксперт».
           Ответчик иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к отзыву.  
           Третье лицо ООО «Ярэксперт» иск не признал, представил письменный отзыв.  
           Третьи лица Хохлова  В.А.,  ИП Коновалов А.А., ООО «Волжская торговая компания», надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились.
          В соответствии со ст.156 АПК РФ дело рассматривается без участия указанных третьих лиц.
          Рассмотрев материалы дела и выслушав представителей сторон, суд установил следующее.
          15 марта 2007г.  Российская Федерация, представленная Территориальным управлением  Федерального агентства  по управлению государственным имуществом в Ярославской области (Арендодатель), и Общество с ограниченной  ответственностью «Меркурий-Флот» (Арендатор) заключили аренды  земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с множественностью лиц на стороне арендатора № 49-мл.
         В соответствии с данным договором  Арендодатель обязуется передать во владение и пользование арендатору  земельный участок, а Арендатор  принимает и использует совместно с другими  собственниками (пользователями) частей здания (сооружения) земельный участок из земель поселений  общей площадью 111693кв.м с кадастровым номером 76:23:060303:0012, находящийся по адресу: Ярославская область, г.Ярославль,  Тормозное шоссе, д.119, для эксплуатации производственно-складского комплекса, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) Участка, прилагаемой(ом) к Договору и являющейся(имся) его неотъемлемой частью (Приложение № 3), в том числе на  арендатора приходится 25423кв.м.
          Согласно пунктам 3.1, 3.2, Договор действует по 27.01.2022  и вступает в силу  с момента его  государственной регистрации.  Условия Договора,  предусмотренные разделом 5 Договора, распространяются на отношения сторон с 29.01.2007.
          Договор прошел государственную регистрацию  в УФРС по Ярославской области  07.04.2007.  
          Пунктом 5 Договора урегулированы размер и  условия внесения  арендной платы.
          В соответствии с п.5.1 Договора размер арендной платы  по Договору за Участок  составляет 498290руб.80коп. в год, в том числе  41524руб.23коп. в месяц. Арендная плата  начисляется с момента, указанного в п.3.2 Договора.  
          Согласно п.5.2 Договора расчет арендной платы  определен в Приложении № 1 к Договору, которое является неотъемлемой  частью Договора.
          Пунктом 5.3 Договора установлено, что размер арендной платы пересматривается Арендодателем в одностороннем порядке:
          -  при  изменении ставок земельного налога в соответствии с законодательством Российской Федерации (в случае определения арендной платы исходя из ставок земельного налога, установленного за такие земельные участки в соответствии с  законодательством Российской Федерации о налогах и сборах), но не чаще одного раза в год;
         -   при изменении рыночной стоимости  земельного участка или рыночной арендной платы за земельный участок, но не реже  одного раза в пять лет (в случае определения  арендной платы исходя из  рыночной стоимости земельного участка);
         -    в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую  или изменения разрешенного использования  земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
          В случаях, указанных в настоящем пункте, и при изменении нормативных правовых актов  Российской Федерации, определяющих исчисление  размера арендной платы, порядок и условия ее внесения,  размер арендной платы исчисляется, а порядок и условия ее  внесения определяются  в соответствии с указанными  нормативными правовыми актами.     
          Согласно п.5.4 Договора  Арендодатель направляет Арендатору  письменное  уведомление  об изменении размера арендной платы в течение 10 дней, которое является неотъемлемой  частью Договора.
         Арендатор перечисляет арендную плату  за каждый месяц  вперед не позднее  десятого числа  текущего месяца (п.5.5 Договора).
         Пунктом 7.1 Договора предусмотрено, что изменения, вносимые в Договор, оформляются дополнительными соглашениями Сторон, кроме случая,  предусмотренного п.5.3 Договора.  
     Приложением № 1 к договору аренды  земельного участка  от 15.03.2007 № 49-мл «Расчет арендной платы на 2007 год» (т.1, л.д.32 оборот) определено следующее:

1. Наименование Арендатора: ООО «Меркурий-Флот»

2. Адрес земельного участка:  Ярославская область,  Тормозное шоссе, д.119

3. Кадастровый номер земельного участка:  76:23:060303:0012

4. Целевое назначение:  для эксплуатации производственно-складского комплекса
Кадастровый квартал № 060303
                Площадь арендуемого  земельного участка (кв.м): 25423
                Ставка годовой арендной платы  указанного кадастрового квартала по виду                   
                функционального использования (руб./кв.м):  19руб.60коп.
                Годовая сумма арендной платы  (руб.):  498290руб.80коп.

5. Арендатор ежемесячно перечисляет арендную плату в размере  41524руб.23коп.
      
     Участок передан истцу по акту  приема-передачи земельного участка  от 15.03.2007 (Приложение № 2 к Договору).
     Как указывает истец,  арендодатель ежегодно  в одностороннем порядке  пересматривал размер арендной платы  следующим образом:
     В 2008 году размер арендной платы составил 23,00руб. за 1кв.м в год;
     В 2009 году  -  25,66руб. за 1кв.м в год;
     В 2010 году - 23,26руб. за 1 кв.м в год.
     В конце января  2011г.  арендодатель направил в адрес истца  уведомление  от 20.12.2010 № 7040, в котором был указано, что на основании  Отчета № 4509/11/10 о рыночной стоимости аренды земельного участка  площадью 25423кв.м  из общей площади  111693кв.м с кадастровым номером  76:23:060303:0012, расположенного по адресу: г.Ярославль, Тормозное шоссе, д.119,  и на основании п.5.3 договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с множественностью лиц на стороне арендатора от 15.03.2007 № 49-мл, устанавливается арендная плата  в размере 86035руб.67коп. в месяц (расчет представлен в Приложении № 1 к  уведомлению).  Стоимость рыночной ставки  аренды за 1кв.м в год  составляет 40руб.61коп.  Указанное изменение вводится с 01.02.2011 (т.1, л.д.36).
     В направленном вместе с уведомлением Приложении № 1 к договору аренды  земельного участка  от 15.03.2007 № 49-мл  «Расчет  размера арендной платы» (т.1, л.д.37) указано следующее:
1.  Наименование Арендатора: ООО «Меркурий-Флот»
2.  Адрес земельного участка:  Ярославская область,  Тормозное шоссе, д.119
3.  Кадастровый номер земельного участка:  76:23:060303:0012
4.  Целевое назначение:  для эксплуатации производственно-складского комплекса
Кадастровый квартал № 060303
                Площадь арендуемого  земельного участка (кв.м): 25423
                Рыночная  арендная ставка, руб./кв.м в год:  40,61
                Годовая сумма арендной платы  (руб.):  1 032 428руб.80коп.
                Расчет произведен по формуле:   40,61 (рыночная  арендная ставка, руб./кв.м в     
                год) х 25423 (площадь арендуемого участка) = 1 032 428руб.03коп.

5. Начиная с 01.02.2011 Арендатор ежемесячно в срок до 10 числа перечисляет          
               арендную плату в размере  86035руб.67коп.
     
     Истец указывает, что размер арендной платы в 2011 году был увеличен по отношению к 2010 году в 1,75раза, при том что  за предыдущие периоды действия договора аренды столь значительного увеличения не производилось:  с 2007г. по 2008г.  арендная плата увеличилась  в 1,17 раз, с 2008г. по 2009г. - увеличилась в  1,12 раз, с  2009г. по 2010г. - увеличилась в 1,10 раз.  Из этого следует, что  изменение арендной платы  в 2011г.  превысило изменения  арендной платы  за предыдущие периоды в семь раз.
     Положенный в основу расчета арендной платы на 2011г. Отчет № 4509/11/10 о рыночной стоимости  годовой арендной платы одного квадратного метра  земельного участка, расположенного по адресу: г.Ярославль, Тормозное шоссе, д.119, кадастровый номер  76:23:060303:0012, по состоянию на  30 сентября 2010г. (далее - Отчет № 4509/11/10 -  т.1, л.д.38-79) составлен  01.10.2010 оценщиком ООО «Ярэксперт» по заданию ответчика.
     Согласно Отчету № 4509/11/10 рыночная стоимость земельного участка на 30.09.2010 составила  56 698 337руб.   
     Истец отмечает, что данная стоимость была определена  Оценщиком посредством  подхода сравнительного анализа  продаж (л.19 Отчета № 4509/11/10).  Кроме рыночной  стоимости земельного участка,  Оценщик также определил и размер арендной платы  за 1 кв.м земельного участка, который составил  на 30.09.2010  40руб.61коп.  Размер  арендной платы был определен Оценщиком  посредством метода  капитализации земельной ренты, который предусматривает, что рыночная стоимость земельного участка рассчитывается путем деления величины  арендной платы на коэффициент капитализации: Сзем = А/К, где Сзем - рыночная стоимость земельного участка, А - арендная плата,  К - коэффициент  капитализации.
     На с.29 Отчета  указано, что  ввиду отсутствия  информации  о рынке недвижимости в регионе  уровень арендной платы оцениваемого участка определен  как рыночная стоимость земельного участка, полученная  методом сравнения продаж и умноженная  на коэффициент капитализации: А= Сзем х К.  Оценщик рассчитывает  ставку капитализации  методом кумулятивного построения. В качестве  безрисковой  ставки Оценщик принимает  средневзвешенную доходность  к погашению ОФЗ, равную 4,00%, а также определяет надбавку за низкую ликвидность в размере 4,00%, получая, таким образом,  ставку капитализации 8,00%.  Затем, следуя выведенной формуле А= Сзем х К, Оценщик определяет размер арендной платы всего земельного участка в год:  А = 56 698 337 х 8,00% = 4 535 867руб., а затем рыночную  стоимость годовой  арендной платы 1 кв.м:  4 535 867 / 111693 - 40,61руб. (л.30 отчета).  
     Истец считает, что размер арендной платы 1 кв.м  земельного участка   40,61руб. в год существенно превышает действительный размер  арендной платы в 2011 году, обусловленный реальной рыночной стоимостью земельного участка, поскольку Оценщик использовал  для сравнительного анализа объекты, которые не могут являться источником информации, так как права на них отличны от  права  оцениваемого  земельного участка, отличается вид разрешенного использования объектов анализа. В связи с этим Отчет № 4509/11/10 не соответствует  формальным требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности; отчет содержит противоречивые сведения; сведения, приведенные в Отчете об оценке, водят в заблуждение, в том числе  значением итоговой величины  стоимости объекта оценки, не соответствует рыночным данным,  что является нарушением  Федерального закона  от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности  в Российской Федерации».
     Кроме того, расчет  арендной платы произведен с нарушением порядка, установленного Правилами  определения размера арендной платы, а также  порядка, условий и  сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в  собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (далее - Правила).
     В соответствии с составленным оценщиком ООО  «Адалин-ЭКСО» по  заданию истца  Отчетом № 2708 об оценке  рыночной стоимости объекта недвижимого имущества рыночная стоимость всего земельного участка  на 30.09.2010 не может превышать  34 600 000руб., а размер арендной платы за 1 кв.м  в год должен  составить 23руб.23коп. согласно формуле, установленной  п.6 Правил: А=С х Р, где А - арендная плата,  С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не ранее чем за 6 месяцев  до заключения договора аренды земельного участка,  Р - действующая ставка рефинансирования ЦБ РФ: 34 600 000 х 7,75% = 23,23руб. за 1 кв.м.
     Истец считает, что  расчет арендной платы,  установленный Арендодателем в Приложении № 1 к договору аренды земельного участка от 15.03.2007 № 49-мл, подлежащий применению с 01.02.2011, является недействительным по следующим основаниям.
          1.  Не все положения Отчета  № 4509/11/10 соответствуют ст.11, ст.1 Федерального закона  от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), и Федеральному стандарту  оценки «Общие понятия  оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденному приказом Минэкономразвития  РФ от 20.07.2007 № 256. Рыночная стоимость земельного участка определена с помощью подхода сравнительного  анализа продаж (л.19 Отчета). Согласно п.14 ФСО № 1  объектом - аналогом объекта оценки  для целей оценки  признается  объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
     По мнению истца,  использованные Оценщиком пять  объектов-аналогов не являются таковыми.
     Использованный в  качестве аналога № 1 земельный участок площадью 2га, расположенный в г.Ярославле на ул.Промышленной, д.18в, продавался не с единовременным платежом, а с рассрочкой платежа до двух лет (л.37 Отчета), что увеличивает цену объекта.  Согласно п.22 ФСО № 1 оценщик должен был скорректировать значения единицы сравнения объектов-аналогов по каждому элементу  сравнения в зависимости от  соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога  по данному элементу сравнения, и объяснить данные корректировки. Шкала и процедура корректировки не должны меняться  от одного объекта-аналога к другому. Из п.1 пар.1V Методических рекомендаций по  определению рыночной стоимости  земельных участков (утверждены распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 06.03.2002 № 568-р,  далее - Методические рекомендации № 568-р) следует, что  при различных  характеристиках оцениваемого земельного участка  и его аналога оценщик  обязан применить  к аналогу корректирующий коэффициент, минимизирующий отличие аналога от оцениваемого участка,  чего в Отчете № 4509/11/10 об оценке сделано не было.
     В качестве аналога № 2  использован земельный участок общей площадью  34600кв.м, расположенный в г.Ярославле  на Ленинградском пр-те, предназначенный для строительства  торгового центра или колхозного рынка. Согласно данным агентства недвижимости «Эрмитаж», в объявлении о продаже указана не  рыночная стоимость земельного участка  (37 млн.руб.), а цена, связанная с уступкой  права аренды земельного участка, в связи с чем данный объект не может быть аналогом, поскольку это прямо противоречит п.14 ФСО №1.  Кроме того, не соответствует  вид разрешенного использования данного земельного участка виду разрешенного использования оцениваемого земельного участка. Согласно  абз.5 пар.  1V Методических рекомендаций № 568-р рыночная стоимость земельного участка зависит от  изменения его целевого назначения, разрешенного использования. Согласно п.1 пар.1V Методических рекомендаций  № 568-р разрешенное использование является наиболее  важным фактором стоимости земельного участка, следовательно, оценщик должен был скорректировать объект-аналог № 2 в зависимости от его разрешенного использования, чего также не сделано.   Истец  указывает, что из отчета об оценке, проведенного ООО «Адалин-ЭКСО»  на 30.09.2010 видно, средняя стоимость на земельные участки с разрешенным использованием «производственно-складское помещение» составляет 450руб./кв.м, а средняя стоимость  на земельные участки с разрешенным использованием «торговое» - 2727руб.кв.м, то есть отличие в пять раз.
     В качестве аналога № 4 использован земельный участок общей площадью  10000кв.м, расположенный в г.Ярославле  на ул.Большая Федоровская.  Согласно  объявлению агентства недвижимости  «Кумир», данный земельный участок имеет разрешенное использование «для строительства  четырехэтажного  административного здания с мансардой и магазином на  первом этаже, общей площадью до 3000кв.м», в связи с чем должен применяться корректирующий коэффициент.  Во-вторых, для осуществления разрешенного строительства собраны все технические условия, к земельному участку подведены коммуникации, что отличает его по экономическим, материальным, техническим  характеристикам от сравниваемого земельного участка и значительно увеличивает его стоимость. Корректирующий коэффициент также оценщиком не применен. По данным отчета об оценке ООО «Адалин-ЭКСО»  средняя стоимость за земельные участки с собранными  техническими условиями 625руб./кв.м, а средняя стоимость  за земельные участки без собранных технических условий - 500руб./кв.м.  
     Аналог № 5  площадью 10 000кв.м, согласно Отчету № 4509/11/10,  расположен в г.Ярославле, пос.Кузнечиха.  Однако деревня Кузнечиха расположена не в г.Ярославле, а в Ярославском районе Ярославской области на расстоянии 2км от границы г.Ярославля, что, безусловно, отличает сравниваемый объект  от оцениваемого по  экономическим характеристикам и исключает использование его в Отчете как аналога.
     При этом все пять аналогов отличаются от оцениваемого земельного участка площадью, в среднем они меньше в шесть раз.  На с.23 Отчета  № 4509/11/10 указано, что согласно принципу убывающей полезности, при прочих равных условиях, чем больше площадь земельного участка,  тем меньше стоимость одного квадратного метра. При этом, вместо использования понижающего коэффициента,  в строке 36 «Корректировка площади» таблицы № 3 (лю.27 Отчета) применен коэффициент 1, который уравнял по стоимости квадратного метра земельный участок площадью 111 000кв.м и 10 000кв.м, что является грубым нарушением  п.п.14, 22 ФСО № 1 и Закона  об оценочной деятельности.
     Таким образом, по мнению истца, увеличение  арендной платы по договору аренды  земельного участка от 15.03.2007 № 49-мл с 01.02.2011 является в силу ст.168 ГК РФ ничтожной сделкой, поскольку новый  размер арендной платы основан на отчете, который не соответствует требованиям п.п.14, 22 ФСО № 1 и, соответственно,  ст.ст.1, 11 Закона об оценочной деятельности.
     
     2. Истец указывает, что в соответствии с п.2 ст.424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
     Согласно уведомлению Арендатора о 20.12.2010 № 7040 арендная плата  в размере 40,61руб. за 1кв.м   в год по договору аренды земельного участка от 15.03.2007 № 49-мл  установлена на основании Отчета  № 4509/11/10 о рыночной стоимости аренды земельного участка площадью 25423кв.м из общей площади 111 693кв.м.
     Истец не оспаривает возможность применения оценщиком метода капитализации земельной ренты, однако считает, что  определенный оценщиком размер арендной платы не может быть заложен в  договор аренды земельного участка, находящегося в собственности российской Федерации.
     В соответствии с п.6 Правил определения размера арендной платы, а также  порядка, условий и  сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в  собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582,  Арендная плата за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
     В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где:  А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
     Согласно п.10 Правил при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
     В связи с этим истец считает, что предлагаемый расчет применим  и к изменениям размера арендной платы по уже заключенным договорам.  Истец указывает, что в соответствии с арбитражной практикой  стоимость арендной платы земельных участков, находящихся в государственной собственности, должна определяться с учетом  действующих законов и подзаконных актов.
     Таким образом, по мнению истца, арендодатель мог использовать  только рыночную стоимость оцениваемого земельного участка, определенную оценщиком, но  никак не рассчитанный  оценщиком размер арендной платы  по договору, который должен был вычислить самостоятельно по формуле:  А = С x Р, где:  А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (а не ставка капитализации, определенная оценщиком).
     Кроме того,  п.10 Правил установлено, что арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором  была проведена оценка. Таким образом, арендодатель должен был пересчитать арендную плату на 01.01.2011, а не на 01.02.2011.  С учетом этого одностороннее  увеличение ответчиком величины арендной платы  является ничтожной сделкой как не соответствующее требованиям Правил определения размера арендной платы, а также  порядка, условий и  сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в  собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582.  
     Истец обращает внимание, что  рыночная стоимость земельного участка в 2010г. не должна была увеличиваться  по отношению к предыдущим периодам, поскольку  с 2008г. на рынке недвижимости, в том числе г.Ярославля,  сложилась тенденция к существенному снижению  цен на земельные участки, что отражено в отчете  ООО «Адалин-ЭКСО» (л.41-42). Данная тенденция также подтверждается результатами государственной кадастровой оценки  земель города Ярославля. Так, по состоянию на 22.03.2007 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером  76:23:060303:0012 составляла 177 790 683руб.54коп. из расчета  1591,78руб. за 1 кв.м (результаты государственной кадастровой оценки земель городе Ярославля утверждены постановлением Администрации Ярославской области от 24.08.2005 № 138-а). Кадастровая стоимость этого же земельного участка по результатам государственной кадастровой оценки земель  г.Ярославля, утвержденным  постановлением Правительства Ярославской области  от 20.09.2011 № 702-п, составила 84 239 977,53руб. из расчета 754,21руб. за 1 кв.м.
     Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с 2007г. по 2011г. уменьшилась  в 2,11раза.  Данное обстоятельство также свидетельствует о неправильных выводах, сделанных оценщиком ООО «Ярэксперт» в Отчете № 4509/11/10,  согласно которому рыночная стоимость земельного участка в 2010г. увеличилась по отношению к рыночной стоимости 2008 и 2009гг. почти в два раза.
        
     3.  Истец указывает, что  п.5.2 договора аренды  земельного участка № 49-мл от 15.03.2007 расчет арендной платы  определен в Приложении № 1 к Договору,  которое является  неотъемлемой частью  договора.
     При расчете размера арендной платы применена методика, основанная на  кадастровой стоимости  земельного участка.  В согласном сторонами расчете размера арендной платы  стороны не  использовали в качестве обязательного  условия рыночную стоимость земельного участка.
     Истец ссылается на  п.4 ст.22 Земельного кодекса РФ, согласно которому  размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
     Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
     Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.
     В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.
     Вместе с тем, договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса.
     Однако, как следует из расчета, увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением истцом методики ее определения в одностороннем порядке, а именно, в основу одностороннего  расчета размера арендной платы  в 2011г. арендодателем  был положен размер  рыночной стоимости земельного участка.
     Согласно п.5.3 Договора арендодатель  в одностороннем порядке  вправе пересматривать только  размер арендной платы, а не  метод его расчета.
     Поскольку  положения договора аренды  от 15.03.2007 не предусматривают  возможности изменения в одностороннем порядке методики  расчета арендной платы, утвержденной в качестве  его условия, определение рыночной  стоимости земельного участка само по себе не может  повлечь за собой  автоматического пересмотра  способа расчета размера платежей з пользование земельным участком, который подлежит  применению  к отношениям сторон в силу заключенного между ними договора.   
     
     Ответчик не признал иск, указал, что оценка проведена в соответствии  с требованиями  Федеральных стандартов оценки  № 1, № 2, № 3 (Приказы Министерства экономического развития и торговли  РФ от 20.07.2007 №№ 254, 255, 256), а также  Федерального закона  «Об оценочной деятельности  в Российской Федерации.  Выводы и  положения Отчета  № 4509/11/10 основаны на  нормативных актах,  действовавших на дату оценки.
     Подход  сравнительного анализа продаж не существует,  оценщик использовал  сравнительный подход в рамках  сравнительного подхода -  метод сравнения продаж.  Определение рыночной стоимости  земельного участка  происходило из допущения, что оценивается  полное право собственности. Никаких противоречий между  существующими правами на объект оценки  и земельные участки, принятые  за аналоги, нет, все участки имеют собственников.
     На с.37-39 Отчета № 4509/11/10 приложены копии объявлений о продаже земельных участков, в которых также прописана площадь земельных участков, принятых за аналоги, поэтому  все площади указаны верно.  
     На с.34 Отчета приложено свидетельство о государственной регистрации права на оцениваемый объект. Целевое назначение - для производственных целей, то есть  имеет  коммерческое назначение, как и используемые аналоги:  аналог 1 -для производственной деятельности,  аналог 2 - под строительство коммерческой недвижимости, аналог 3 - для производственных целей,  аналог 4 - для строительства коммерческой недвижимости.  
     Расчет арендной платы произведен в порядке, установленном Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков  внесения арендной платы за земли, утвержденными постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582. Ответчик считает, что  расчет выполнен  без каких-либо нарушений.
     Кроме того, данные Правила не являются  нормативным документом, который должен применять оценщик.
     Согласно подп.«г» п.2 названных Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год  определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
        Методика расчета арендной платы, указанная в Правилах, полностью совпадает с методикой, примененной оценщиком.  Указанная в Правилах методика предполагает использование ставки рефинансирования 7,75% на дату  оценки, которая почти не отличается от ставки капитализации, примененной оценщиком (8%), погрешность расчетов составляет  не более 3% (при допустимой  20% согласно ст.40 НК РФ).
         Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации"  установлен порядок  определения  размера  платы за аренду земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации.
     В частности,  пунктом 2 Правил установлено, что размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:
     а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;
     б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов);
     в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;
     г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
         Правилами установлены случаи, при которых применяется тот или иной  из указанных способов определения размера арендной платы и  основные правила ее расчета, и случаи,  при которых в договоре  необходимо предусматривать  возможность изменения размера арендной платы.   
         Постановлением № 582 также утверждены  Основные  принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.  К ним отнесены, в частности,   принципы экономической обоснованности, предсказуемости расчета арендной платы, предельно допустимой простоты расчета, недопущения ухудшения  экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки,  учета необходимости  поддержки социально значимых  видов деятельности.
     Исходя из п.п.8-10 Правил № 582,  при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год.
         В соответствии с п.7.1 Договора аренды  изменения, вносимые в Договор, оформляются дополнительными соглашениями Сторон, кроме случая,  предусмотренного п.5.3 Договора.  
          Пунктом 5.3 Договора установлено, что размер арендной платы пересматривается Арендодателем в одностороннем порядке:
          -  при  изменении ставок земельного налога в соответствии с законодательством Российской Федерации (в случае определения арендной платы исходя из ставок земельного налога, установленного за такие земельные участки в соответствии с  законодательством Российской Федерации о налогах и сборах), но не чаще одного раза в год;
         -   при изменении рыночной стоимости  земельного участка или рыночной арендной платы за земельный участок, но не реже  одного раза в пять лет (в случае определения  арендной платы исходя из  рыночной стоимости земельного участка);
         -    в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую  или изменения разрешенного использования  земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
          В случаях, указанных в настоящем пункте, и при изменении нормативных правовых актов  Российской Федерации, определяющих исчисление  размера арендной платы, порядок и условия ее внесения,  размер арендной платы исчисляется, а порядок и условия ее  внесения определяются  в соответствии с указанными  нормативными правовыми актами.     
          Ответчик считает, в  спорной ситуации имеет место изменение нормативных правовых актов  Российской Федерации, определяющих исчисление  размера арендной платы, порядок и условия ее внесения.  Следовательно,  изменяя в одностороннем порядке методику  расчета арендной платы, арендодатель действовал  в соответствии с  указанными нормативными актами.
        Кроме того,  согласно  уведомлению от 21.04.2008 с Приложением № 1 к договору аренды земельного участка  от 15.03.2007 № 49-мл с 01.05.2008  размер арендной платы исчислялся  Арендатором  исходя из рыночной  арендной ставки 23руб. за 1кв.м в год: 23 х 25423 = 584723руб.
        Согласно  уведомлению от 26.02.2010 с Приложением № 1 к договору аренды земельного участка  от 15.03.2007 № 49-мл с 01.01.2010 размер арендной платы исчислялся  Арендатором  исходя из рыночной  арендной ставки 23,26руб. за 1кв.м в год: 23,26 х 25423 = 591338,98.
        Истец получил данные уведомления и уплачивал арендную плату в соответствии с расчетами.
        Кроме того,  ответчиком дано письменное заключение на Отчет  об оценке  № 2708 от 21.07.2011, выполненный  оценочной организацией ООО «Адалин-ЭКСО», из которого следует, что  данный Отчет  не соответствует  Федеральным стандартам оценки (ФСО  № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, утвержденным   Приказами Министерства экономического развития и торговли  РФ от 20.07.2007 №№ 254, 255, 256) и Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», содержит противоречивые сведения и не может являться допустимым доказательством по делу.
         По ходатайству  истца определением суда от 24.10.2011 была назначена экспертиза  Отчета № 4509/11/10 об оценке рыночной стоимости  годовой  арендной платы  одного квадратного метра  земельного участка, расположенного по адресу:  г.Ярославль, Тормозное шоссе, д.119, кадастровый номер 76:23:060303:0012, по состоянию на  30 сентября 2011г. Проведение экспертизы было поручено Обществу с ограниченной ответственностью  «Центр менеджмента и  консалтинга» (г.Москва,  ул.Бауманская, д.33/2), эксперту Теркуловой  Ирине Юрьевне, с перечнем вопросов,  поставленных на разрешение  эксперта.        
     В результате  экспертом в заключении от  12.12.2011 был сделан вывод, что проведенная оценка  рыночной стоимости  арендной платы  одного квадратного метра  земельного участка общей площадью 111 693 кв.м,   расположенного по адресу:  г.Ярославль, Тормозное шоссе, д.119, и отраженная в отчете  № 4509/11/10 «Оценка рыночной стоимости  годовой  арендной платы  одного квадратного метра  земельного участка», не соответствует требованиям п.19 соответствует  Федерального стандарта оценки «Общие понятия  оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО  № 1, утвержденного   приказом Министерства экономического развития и торговли  РФ от 20.07.2007 №№ 256), п.п.4, 8  Федерального стандарта оценки  № 3  «Требования к отчету об оценке», утвержденного приказом Минэкономразвития  РФ от 20.07.2007 № 254 (т.4, л.д.111-118).
     Третье лицо ООО «Ярэксперт» представило письменный отзыв, в котором  представило результаты опроса оценочных компаний  о средней рыночной стоимости (диапазоне стоимости) 1 кв.м  земельного участка по состоянию на сентябрь 2010г.
     Диапазон рыночных цен за 1 кв.м  составляет   400-500руб. (средняя 450руб.) по данным ООО «Профессиональная оценка»,  600-2700руб. (средняя 1650руб.) по данным ООО СБК «ПАРТНЕР»,  300-760 руб. (средняя -  530руб.) по данным  ООО «Яр-Оценка»,  500-550 - 100-1200руб. (средняя 700-900руб.) по данным ИП Канцырева Р.А., итого среднее значение 846руб. за 1кв.м. Таким образом, рыночная стоимость 1 кв.м. земельного участка (оснащенного всеми коммуникациями, имеющего  хорошие подъездные пути, развитую  транспортную инфраструктуру),  определенная в отчете № 4509/11/10 в размере 508руб, в полной мере соответствует  рыночному диапазону цен, существовавшему на дату оценки.
     Относительно Отчета  ООО «Адалин-ЭКСО» № 2708 от 21.07.2011 третье лицо считает, что выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной оценки,  являются необоснованными, итоговая величина  рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете,  не может быть признана достоверной  и рекомендуемой  для целей  совершения сделки  с объектом оценки.
     По заключению эксперта Теркуловой  И.Ю. от 12.12.2011 третье лицо ООО «Ярэксперт» сделало вывод, что данное заключение не соответствует  действующему законодательству, а именно  ст.86 АПК РФ, ст.ст.25, 8 Федерального закона  от 31 мая 2001г. № 73-ФЗ «О государственной  судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», и является недостоверным доказательством по делу.   
     
     Суд, исследовав  материалы дела и оценив доводы лиц, участвующих в деле, считает заявление подлежащим удовлетворению в части признания недействительным  расчета арендной платы от 01.02.2011 к договору аренды земельного участка № 49-мл от 15.03.2007.
     Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
     Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.
     В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.
     Вместе с тем, договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса.
         Как следует из материалов дела,  в соответствии с п.7.1 заключенного между истцом и ответчиком договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с множественностью лиц на стороне арендатора № 49-мл от 15.03.2007,  изменения, вносимые в Договор, оформляются дополнительными соглашениями Сторон, кроме случая,  предусмотренного п.5.3 Договора.  
          Пунктом 5.3 Договора установлено, что размер арендной платы пересматривается Арендодателем в одностороннем порядке:
          -  при  изменении ставок земельного налога в соответствии с законодательством Российской Федерации (в случае определения арендной платы исходя из ставок земельного налога, установленного за такие земельные участки в соответствии с  законодательством Российской Федерации о налогах и сборах), но не чаще одного раза в год;
         -   при изменении рыночной стоимости  земельного участка или рыночной арендной платы за земельный участок, но не реже  одного раза в пять лет (в случае определения  арендной платы исходя из  рыночной стоимости земельного участка);
         -    в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую  или изменения разрешенного использования  земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
          В случаях, указанных в настоящем пункте, и при изменении нормативных правовых актов  Российской Федерации, определяющих исчисление  размера арендной платы, порядок и условия ее внесения,  размер арендной платы исчисляется, а порядок и условия ее  внесения определяются  в соответствии с указанными  нормативными правовыми актами.     
     Таким образом,  предусмотренное пунктом 5.3 изменение в одностороннем порядке размера арендной платы должно соответствовать  согласованной сторонами договора методике расчета арендной платы  (то есть в связи с изменением ставок - при определении  арендной платы исходя из ставок земельного налога,  в связи с изменением рыночной цены - при определении арендной платы исходя из рыночной цены, и т.п.).  
     Из первоначального расчета размера арендной платы на 2007 год, являющегося неотъемлемой частью договора аренды, усматривается, что  стороны согласовали  методику определения размера арендной платы, основанную на ставке годовой арендной платы, определяемой исходя из  кадастровой стоимости земельного участка по номеру кадастрового квартала и виду  функционального использования земельного участка.  
     Между тем, поскольку при заключении договора аренды от 15.03.2007 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и в дальнейшем. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение методики расчета арендной платы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
     Содержащееся в пункте 5.3 договора аренды от 15.03.2007 условие о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае  изменения нормативных правовых актов, определяющих исчисление размера арендной платы за пользование землей, подлежала толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы.  При этом из буквальной формулировки данного абзаца п.5.3 Договора не следует, что  возможно одностороннее изменение размера арендной платы при нормативном изменении методики (способа) исчисления арендной платы.
     Системное толкование условий договора аренды от 15.03.2007 указывает на то, что арендодатель не наделен правом в одностороннем порядке применять новый способ определения размера арендных платежей, установленный пунктом 2 «г» Правил, утвержденных постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".           Поскольку изменение методики определения арендной платы было произведено ответчиком в нарушение условий договора от 15.03.2007, что повлекло существенное увеличение ее размера, это нарушает разумный баланс частных и публичных интересов, а также принцип правовой определенности.
     Относительно  применения последствий недействительности сделки суд считает, что такое последствие  как признание действующим  размера арендной платы, применяемой  сторонами  по договору  аренды земельного участка, не предусмотрено нормами Гражданского кодекса РФ о недействительности сделок.
     Руководствуясь статьями 110, 167-170  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
     

Р Е Ш И Л:

          Признать недействительным расчет арендной платы от 01.02.2011 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с множественностью лиц на стороне арендатора  № 49-мл, заключенному 15 марта 2007г. между  Российской Федераций, представленной  Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ярославской области (ОГРН 1037600412662, ИНН 7604063599),  и ООО  «Меркурий-Флот» (ОГРН 1037601003681, ИНН 7607025104).
          Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ярославской области (150000 г.Ярославль,  ул.Республиканская, 35, зарегистрировано  25.11.2003 ИМНС РФ по Кировскому району г.Ярославля, ОГРН 1037600412662, ИНН 7604063599) в пользу  Общества с ограниченной ответственностью «Меркурий-Флот» (150010 г.Ярославль,  Тормозное шоссе, 119, зарегистрировано 05.05.2003 ИМНС РФ по Кировскому району г.Ярославля,  ОРГН 1037601003681, ИНН 7607025104) 4000руб.  в возмещение  расходов по уплате госпошлины.
         Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
     Решение суда может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия во Второй арбитражный апелляционный суд (г. Киров) через Арбитражный суд Ярославской области.
     

Судья                                                                                        Н.А.Розова

Справочная служба:

(4852) 67-31-30, 74-47-12, 67-30-10, 67-30-11, 67-30-12, 67-30-14, 67-30-15, 67-30-63

Телефон доверия:

(4852) 67-31-41

Факс:

(4852) 32-12-51

Электронная почта:

info@yaroslavl.arbitr.ru
dela@yaroslavl.arbitr.ru

Адрес:

150054, г. Ярославль, пр. Ленина, 28

Часы работы суда:

Пн. - Чт. 8:30 - 17:30
Пт. 8:30 - 16:15
Обед 12:00 - 12:45

Режим приема документов:

Пн. - Чт. 9:00 - 15:00
Пт. 9:00 - 13:30
Обед 12:00 - 12:45